从网友质疑美林湾的物业（北京嘉浩）想到的

好多朋友又提到关于嘉浩物业的无良，呵呵，这里谈点自己的看法：

美林其他的项目选的物业也是嘉浩（美林水郡等等，也没见出问题），而美林目前也在积极和嘉浩协调问题（见文后说明）。

目前出问题的就是炫特区，这里暂且不提嘉浩是不是特别差，我觉得炫特区的业主处理问题的方式不是很理智，不交物业费只会恶性循环，如果不注意证据（录音录像文字等）的收集，不通过正确途径，问题的解决肯定异常艰难。

我总结了一些关于物业和物业管理费的问题，希望能对大家有所帮助（以下部分资料摘自互联网，若某些部分侵犯了您的权益，请联系我立即删除。）：

0、物业靠什么生存？就是靠收取物业管理费
1、物业费的收取有没有黑洞？现在物业公司都是业主招标，一般的物业公司都是有今天无明天，一不小心就可能被炒掉了，物业公司大都是一棰子买卖，基于这种原因，好多物业公司一般对小区设施都“将就”着，很少花大笔资金去管理，只要不出事就成。这种可怕的带有毁灭性的赚钱手段，是物业公司拿业主几个亿甚至是几十个亿的资产做赌注来自己赚黑钱，让人担心。这一点还希望以后的物业公司能够将管理透明化，业主们也要起到监督作用。
2、业主可以查物业公司的帐吗？若是双方协议制定的，业主委员会可以查账。如果是政府定价的，则只要定期公布就可以了，业主委员会没权利查。除非是物业公司退出时的审计，由专门的机构负责。但不管如何业主是没有权利直接查账的。
3、物业管理企业靠什么赢得市场？这个问题主要是说如果物业公司需要生存发展，不能只看物业费用的收缴，还要注意创立优良的品牌、保持良好的企业形象、准确的市场定位、以科学的经营决策来赢得客户的信任。
4、物业费用都包括什么？根据小区设施的不同，大致可能有如下几项：

1. 综合物业管理收费：管理费、化粪池清掏费、绿化费、小修费、小区共用设施维修费、电梯费、高压水泵费、共用电视天线费、保洁费、保安费、办公费、统收服务费、智能化安防设施、设备运行、维护保养费、法定税费、生活垃圾清运费
2. 代收代缴费用：天然气费、水费、电费、供暖费、有线电视收视费、经业主同意的其他费用

5、新房没入住 物业管理费究竟要不要交？ 物业费的收缴从房屋交付开始，如果已经交付，无论业主是否实际居住，有关的物业管理费也理应交纳，因为无论业主是否实际居住，物业公司有许多物业服务均已提供(如保安、保洁等)。
6、为什么有些业主拒交物业费？有如下几种可能：

1. “留守”人士的无力抗争：因为小区的种种原因，比如民宅变商用（业主或物业公司出租了部分民宅）导致居住质量下降，“留守”的业主人数较少而无法成立业主委员会，惟一的抗争就是拖欠物业管理，而当大量业主拖欠物业管理费时，物业公司将更加入不敷出，服务水准更加下降，“留守”业主更加不满，拖欠更加坚定，形成恶性循环。而根据国务院《物业管理条例》的原则，物业公司与业主协商，按业主要求的物业服务标准，确定合适的物业管理收费标准，其中，将住宅出租作商用的，须双倍交纳物业管理费，可由租客承担费用，作为房东的业主负连带交纳责任。物业公司有了资金保证，才可能调动积极性提高物业服务质量。
2. 对物业不满导致的非理性以及起哄式的拒交
3. 业主与开发商有纠纷而拒交物业费：商品房买卖与物业管理属于不同的法律关系。业主与开发商之间的任何纠纷应由开发商与业主解决，业主不能以此为由拒交物业管理费。业主拒交物业管理费的行为构成对物业管理公约的违反，是一种违约行为，物业管理公司有权要求业主履行义务，交纳物业管理费；如业主继续违约的，物业管理公司可以采取法律手段，起诉业主或提出仲裁，要求业主履行物业管理公约的义务。

7、业主拒交物业费是否合法？国务院颁布的《物业管理条例》中明确规定，业主若逾期不交物业管理费，将承担法律责任；同时物业服务应遵循合理、公开的原则按质论价。其实，很多业主拖欠物业管理费也有苦衷，但理性选择解决问题的途径才是正确的做法。
8、物业公司能擅自调整物业费吗？不能，代收水电等费用时也不能擅自加价，这都是有法律规定的，关于代收酬劳等费用，物业需要和业主协调之后才能进行收取。
9、公共区域的照明费用，谁来负担？公共区域的照明一般指楼房的楼梯、门厅、走廊等地方的照明，这部分能源费用应由受益人承担；一般惯例是，按单元门进行分摊费用。因此，住户除了缴纳本户所用能源费用外，还应缴纳分摊的能源费用，而欠费的后果是众人受损。
10、物业公司能有权以业主未按期交纳房款为由而停水电吗？不能，未交房款是业主和开发商之间的问题，物业无权干涉。
11、物业公司能有权以业主未按期交纳物业费为由而停水电吗？可以。假设该住户欠交物业管理费或欠交水电费，物业公司在这时候可以按照物业管理协议的内容停止水、电等的供应，但物业管理公司应依据合同及法律行事。
12、业主可以自行选择物业公司吗？可以成立业主委员会，公开招标。

13、物业对小区的价值有影响吗？答案是肯定的，如果是一个管理散漫的物业公司，小区就会“一年新，二年旧，三年破”，目前北京城的小区一般都是新建的，少则几年，再多也不超过十几年，因此，一些隐性的由于物业公司疏于管理而造成的问题目前还没有暴露出来，再等十多年后，一些问题将会日渐暴露，将严重影响业主的生活，给业主的财产带来不可估量的损失。

至于北京嘉浩物业，我去1期的时候门卫的表现还算可以，询问来意后开门，但是没有入门登记（这一点各个物业公司的管理都有不同），别的倒没注意，不过从我跟1期业主交流时的感觉来讲，好像物业也确是差强人意。

这一点美林的副总裁也说出了自己的看法：

【主持人】：现在售出客户反馈情况是怎么样？
【王洪武】：我们一期只有1000多户，已经全部卖完了，客户对我们反映也是非常认可的。但是也有一些不足，首先我们从环保材料的考虑上，我们在外墙保温材料的选用上，中空玻璃我们都是比较好的之一。对于小区的物业管理，最起码这是很难随便出入的小区，物业管理等还有一些不够完善。实际上也有一些不足，我们主要在美林湾这个项目针对B区不足，在美林湾项目加以完善。

　　现在A区有意向买我们的客户已经有好几百人，在这种情况下绝大部分是一期的客户，可见美林新东城的业主还是十分认可我们的产品，不然不会再买我们的产品。从各个方面，我们对美林新东城 做完之后我们还有很多不满足的地方，可能在工程的品质上没有达到必须好的状态，还有一些瑕疵。在户型的方面上还有一些不够科学，在功能的配置上还不够完善，我们根本希望在美林湾中把以前B区的问题彻底解决掉，我们力争做到让每一位客户都满意。

原文可见：《高端访谈：美林地产集团副总裁王洪武的10年历程》

我不是偏袒谁谁，我也不希望自己置业的地方变成一滩垃圾，但我希望大家都能理性理智地面对每一件事、每一件和自己的利益息息相关的事，我们在积极维护自己权益的同时，同样不能对自己的言行掉以轻心，每个人都能言行如一、互相尊重，难道不好么？所谓和谐，大概就是这个意思。

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