07年5月燕郊扫盘、踩盘二日游（下篇）——归宿美林湾

说起来好笑，从开始对上上城的一见倾心变成了现在对美林湾的移情别恋，大家大概不会再认为我是枪手云云了。

这次重点介绍一下美林湾，就像每个人都认为自己的选择是最好一样，夸张与不夸张也都是无所谓的事了：），本文中图片关于1期的较少，大家可以去网上查以前美林的项目看看实景。

关于美林要先插一点我后来查到的资料和部分对比：
正面消息
他们开发的“美林水郡”、“美林花园”、“美林·香槟小镇”均获得了不少设计和社区奖项，总体来看还是不错的
美林新东城的1期是单电，有时停电，而2期是双电，基本上不会有停电的问题。
美林的2期户型公摊面积很少，大概在14平米左右，而且会写在合同中；而上上城的合同中没有提到公摊面积。
美林的2期是准现房，已经封顶，后面有照片大家可以看；上上城的4期还没有封顶或还在地下，是期房，而央行限定房贷不能买期房，这算不算违规呢？
美林的2期容积率低，绿化率高，楼层低，5-6层的多层建筑以后不会或很少会建了，建了价格也会很高
这里通930，从酒厂上高速直达国贸。
这里不是燕郊镇，属于燕郊的辖区，算是农村吧，环境好一点。
这里西边紧邻潮白河，河西就是通州，站在潮白河堤上打电话不是漫游，算不算是好消息呢～
算是花园洋房吧？有点自我安慰的感觉……
听说现在潮白河正在治理，以后的景观会非常好，但2002年说对潮白河进行8年规划，为奥运做准备，今年07年了，不知道什么时候能好呢？
负面消息
美林·新东城选择的“嘉浩物业”，这家北京的公司在2002年成立，注册资金100万，之前传得沸沸扬扬的“炫特区”的物业问题看来的确属实，但具体情况我不了解；而美林新东城的1期物业管理也的确一般。美林销售给我的解释是嘉浩物业在美林新东城的1期招聘的物业人员是从当地招来的，人员的确有些问题，这一点他们的上层正在和嘉浩物业的老总沟通，以期解决，2期的管理会好很多。
嗯，怎么说呢，现在燕郊的很多社区有很多没有物业或者是开发商自己管理或者是当地的物业，这样来看美林选择的正规的北京嘉浩物业还是更好些？物业的重要性大家也都了解，如果出了问题大家一定要捍卫自己的权利！
燃气接口费和保险费还是要收，虽然这样的做法是不对的，但我真的不知道该怎么办……
4200-4500元/平，80-90平的话首付至少要8万，贷20年的月供对我来说还是吃力了点，如果首付多一些，最终确定下来的户型价格低一些，那么美林湾会成为我的不二之选。

感谢＂天山白鹭＂提供的宝贵意见，现在的关键问题就在于2点：
1、物业
2、配套设施
问题是这2点开发商都不同意写入合同

在3月1日起实施的《北京市新建商品住宅小区住宅与市政公用基础设施公共服务设施同步交付使用管理暂行办法》中也没有明确提到配套设施需要写入合同之类，况且美林湾不是在北京，而是在燕郊，这的确是个大问题。
有专家提到“从合同角度讲，在交付条件这一块把原来取得竣工验收许可证改为取得综合验收许可，在这一点上可能提高了条件”，不知道2期是否也需要取得《综合验收许可》才能交付呢？到时候还是要关注一下合同内容。

PS：不知道以2期购房人的身份去咨询美林开发商关于1期的问题，他们会怎么答复呢？大家去试问一下：）

参考文章：
《社区配套 套你没商量》
《政策解读：小区配套设施不完善 今后有地方说理》

以下是游记

首先不得不赞一下美林的一个售楼小姐萦（化名，以下同），我们首先在酒厂的接待中心见到的她，是她为我们进行的沙盘讲解，嗯，可以用专业周到、温柔稳重、端庄来形容，美林的彩页也算是精美（回来有朋友说和富力城的相比还是低档一些，口吻之讨厌让我极想xx之，这没有可比性么），主要是喜欢上了他们的户型设计，在上文说过，我们辞别了萦之后首先去的是星河皓月，3点左右赶去看已经建好的1期：


上图是1期的房子，喜欢么？点开大图可以看到最左边有几个人或站或做，他们就是1期的业主，嗯，清一色东北人，这张照片是在我们跟他们聊过天之后拍的：），从他们那里了解到不少情况啊，后面慢慢说；地面的缝隙是水系，有地灯，但可惜没有水，这1期的房也没交多久，入住最早的一个业主（一个老大爷，别人管他叫“片儿长”，呵呵）也才住了3个月，小树看起来很单薄：（，希望能好好成长吧；房子的外墙是保温墙（好多房子不是哦），但是外面不是很耐脏（所以2期的外墙更改了），这个小区的房子都卖光了，但是入住只有1/3，有人是给房子买的，有人买了渡假用，还有人买了只是搁那了……，环境非常静谧，嗯～
问他们物业怎么样，他们也说不上，感觉是一般，房子质量方面好像还很满意，其中有一个人提到星河皓月有一处房的墙壁正在返修-_-b，总之我喜欢这样的小区啊～


从侧面看间距


每栋楼的外观都不一样，其实这样感觉有点乱～

我们第二天（5月20日）一早再次来到美林湾本部，主要是为了先排上号。

它在1期北边，刚建好，算是宽敞舒适，设施也还行，不小心拍到了这位大哥的正面，但我只有这一张大厅的图，不好意思啊，如果你有意见我马上撤掉～


从售楼楼大厅向外看（向南），周围有一圈小喷泉（我希望以后小区里面的喷泉多一些^_^b）

由于只是排号，我们很快办完了手续，交了订金，再次听萦给我们讲这里的完整沙盘，我也了解到了美林所说的“摇号”到底是什么意思，我可能赶不上26号的摇号了，说是排在前150位的才能进行第一批摇号，而我在170多呢，沙盘不让拍，很可惜，不过还是很感慨这里的售楼人员的专业素质（感觉星河皓月和这里的销售都不错，真的比上上城要强）。
由于别的情况需要等到选好户型才能再做决定，所以我们也不在逗留，动身去2期工地看个究竟。
题外话：这两天遇到了好多可能是未来的邻居啊，大家说说笑笑互相沟通也满有意思的：）

2期的位置已经说过了，我们从燕顺路和星河皓月最南边的那条路的交叉口往西走，大概200米左右就到了2期的北门旁边：

照片上右手边就是临街的第一栋楼，可以看到这几栋楼都是6层的建筑，斜坡屋顶，整体结构已经建好了。


远处有树的地方就是潮白河堤了，离河够近吧？右手边的建筑是星河皓月的。


长镜头拍到的墙面局部。


2期的北门，注意看门上面的标语“A区一期”，这和我们常讲的2期不一致

从北边数第2栋楼，放大图可以看到这是A区28号楼，下面有一些散落的空心砖。


现场旁边的平面布置图和施工概况，我注意到建筑高度是19.72米，如果按6层算的话每层高度不到3.3，减去楼板厚度，那么室内高度可能达不到3米呢……不会吧……，最好这19.72米是5层的高度 -_-b


看了这个区域划分图，不难明白所谓的2期就是新东城A区，A1项目就是现在已经起来的多层建筑，A2和A3应该分别是小高层和高层，但宣传的不是“美林湾”么？


数了数大概有10栋左右。


单元门，非常高挑。


27号楼


远景，这个方向的远处应该是那几栋楼间距很宽的小高层，所谓的观景建筑吧，说是地段最好的一栋价格肯定要在5000靠上。


远景2，右边这个工房是工地厕所……


还是27号楼。


不知道这些砖质量怎么样？作哪部分用的？不懂，我想学学建筑及装修方面的知识，为了省钱，想自己动手……


墙面局部。


局部，不知道是阳台还是花台。


单元门。


长镜头的远景。


远景。


将来的“花园洋房”


这个沟是工地和潮白河之间的沟，右手边高处就是潮白河堤，潮白河的两边将来都要改成绿地、公园，我希望是类似小月河公园（海淀区知春路东边）那种


上面那条沟往北看的情景，右手边是星河皓月的小高层，12层左右吧，顶楼带露台的价格是50万。


河堤上的杨柳

总结：
对比了很多楼盘，我觉得这里超值啊（星河皓月类似的多层洋房已经全部售完了），不管是休闲、旅游、养老、居住、升值，都是很有潜力的地段，西边潮白河、通州；北边星河皓月居民区；东边软件园；南边是朝阳北路延伸和国际高尔夫球场。

嗯，你还在犹豫么？我已经下手了，但还不知道自己会不会因为经济原因而最终放弃，怎么说呢？想给自己选一个归宿？在北京这个高房价的焦土旁，这里是高性价比的不二之选。

就这样啦，我以后如果买了，还有很多房子的话题要写；
如果以后没买这里，那我再谈这个话题可能要几年之后了，哎～房价！

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