07年5月燕郊扫盘、踩盘二日游（中篇）——上上城？富鼎？星河？美林湾？

注：本文所涉及楼盘仅仅是作者在有限的时间内扫盘的个人归纳，燕郊应该还有很多更好的新开楼盘。

这一日我们看了近十个楼盘的沙盘，7、8个楼盘的现场，最后感觉富鼎中心、星河皓月、美林湾还是不错的。

这里我们先看一张燕郊的区域规划图：

可以看到，上上城所在的区域是高科技工业区；富鼎中心在金融商贸区（不确定）；星河皓月和美林湾在旅游度假区。

首先针对某些问题综合分析一下：

土建质量
从侧面了解到一些问题：以前有网友反应的上上城墙壁裂缝、墙皮开裂，以及我们自己看到的2期较粗糙的外墙，总的来说，美林湾1期和上上城1、2期的土建质量一般，但二者房屋类型不同，星河皓月某期有墙壁损坏返修的情况。
容积率、楼层高度、楼间距、绿化率
这些问题其实是一个问题，就是居住适宜度。
不是危言耸听，对于建筑来说，高层（20层以上都算）将来面临有地表沉降的问题、峡谷效应（9-11层扬尘密集区）、热岛效应（区域城市地表较多比较明显）、低层采光问题、空间压迫感等等；
就居住适宜度来讲，还是多层及小高层楼房比较抢手，但相对较贵；由于种种因素，大概燕郊以后很少会再建7层以下的多层楼盘了。
目测数据：上上城的楼间距在45米左右，楼高在20层靠上；星河皓月1x层建筑的楼间距在45米左右；美林湾6层建筑的楼间距在25-30米左右；富鼎是独栋。
绿化：由于这几个项目都没有完成，仅比较沙盘的话，绿化最好的是美林湾，其次是星河皓月、上上城。
各个楼盘的这些规划参数都可以查到，有兴趣的话大家可以去查，推荐到焦点房地产网或搜房网。

价值因素
据全球统计，楼层越高，居住的人越少，一般在20层以上，就易出现空房现象，从期待房产升值方面来讲，也是不利因素。
如果朝阳北路-神威北路全线开通的话，个人认为美林湾和星河皓月的升值潜力较大。
如果从本文第一张规划图来看，因为都是住宅项目，我觉得还是旅游度假区有优势啊，旁边的软件园和国际高尔夫球场都是比较注意生态的项目，总觉得要比工业区好些，嗯，我是不是要倒戈了～

以下是楼盘分析：

上上城的情况
具体的情况可以参考《对于燕郊上上城各种问题、流言的个人考察分析》，情况大抵如此，昨天有网友提出我是枪手、托儿云云，并提出燃气接口费的收取不合理，我了解到的情况是燃气供应商向开发商统一收取，而开发商转嫁到业主身上，业主是在为政府买单，这个问题比较普遍，但这里暂且不提了，对于我个人的诋毁更是无稽之谈。

富鼎中心的情况
这是一个小项目（对居民区而言），它其实是一个星级大酒店的项目，下宽上窄，1-4层（或5层）是酒店，宽层的上方是空中花园，酒店的上方就是高层住宅了，有300套房子可供出售，我觉得它是商住两用的，当写字楼也一样，均价是4300/套，精装修，车位40元/月，物业费1.6元，其实这个项目挺吸引人的，精装修啊，省了很多装修费用，虽然物业费贵点，但是非常方便，楼下就是酒店大堂，很多事都可以委托酒店前台来办的，这是一个很值得考虑的特殊楼盘，可惜的是那时没有拍下照片，现场我也没有去看。

星河皓月的情况
我们直接去了星河皓月的售楼本部，从外面看很漂亮，门口有一个大的音乐喷泉，里面的水系蜿蜒流淌，数个小喷泉星罗棋布，眼前清一色5-6层的欧式小洋房（可惜啊，全卖光了～～）和准商业街，门厅听着几部游览电车，更远处是正在兴建的小高层和高层住宅，嗯，总之第一印象特别好。

进入售楼大厅，眼前庞大的沙盘着实让我一惊：乖乖，上上城不是号称燕郊最大的社区吗？看情况怎么有点不靠谱了？
售楼大厅的布置、设施给人感觉很大气，售楼小姐的接待也很负责人，大致介绍了沙盘之后我们就在她的带领下坐电车去看了现房（给我们发了安全帽），不知道是几期的工地，有一栋还围着脚手架和防护网，我们看的那栋楼有13、4层，都是96平以上的大户型，格局还不错，顶层是一居室复式，赠的一个露台有小20平，总价50万，同行的女孩特别喜欢，差点就定了下来，后来我们吃饭讨论过后还是放弃了，毕竟是燕郊，这个价格还是贵了点，均价4600元，星河皓月的高价确实比较遗憾。


美林湾的情况

这张图是美林湾的接待处，我们在酒厂瞟到这个地方，本来我没打算进，后来朋友拿出了他们的彩页和户型图，晕！这样的户型（86平的2居）太棒了，进门左手或右手边就是厨房、客厅和两个居室门不正对，公共性和私密性完全分离，户型方方正正，南北通透（5-6层的板楼），2个居室都朝南，相比刚看过的上上城户型，太理想了！遂一同进去停售楼小姐的沙盘讲解，这个楼盘南边紧邻神威北路（朝阳北路），然后就是大面积的国际高尔夫球场，西边是已经圈起来的河北的软件学院，北边是星河皓月社区，再北边是美林新东城1期。

大片的绿地吸引了我，从沙盘上看，建筑密度不高，有水系、超市、商业街、观景小高层、高层等等，本批房和1期一样都是欧式风格，5-6层高，室内高度3-5米（北京一般2.8或以上）
这批房是08年6月30日前统一交房，5月26日2期第一次摇号，6月、7月还要摇两次，说是要修建景观，所以相对较慢，总共好像是500套，之后的项目也是小高层和高层，哎，大家下手要快啊

遗憾的是均价比上上城高了很多，4400元，估计范围在4200-4500左右（压力好大～），不管怎么说，先去1期去看看吧，我们到美林新东城1期的时候已经3点了，看完楼盘直接回了北京，忘记排号了……当天排到了170多号，由于是准现房（工地的房已经封顶），美林采取摇号的形式，并以户型为准，并非整栋开盘，这样比较公平，可惜的是，第一次摇号好像是在150号之内，我晚啦～

时间不早，也写累了，明天发布下篇吧，嗯，题目就叫做《07年5月燕郊扫盘、踩盘二日游（下篇）——归宿美林湾》

注：本文随想随写，没有检查核对，部分信息可能不准确，如有问题可以直接联系本人。

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